房地产企业针对财务风险成因构建“护城河”

责任编辑：新商业 来源: 中国315防伪网 2022-11-06 09:11:05

 　　文/李静雯中铁建设集团置业有限公司

　　当前，房地产行业竞争越来越激烈，财务风险问题成为业内关注的焦点。如何加强财务风险管控，提升自身竞争力、增加经济效益，这是房地产企业在新的竞争形势下必须面对的课题。

　　以下是从一些房地产企业财务风险问题的探究中，针对企业财务风险主要类型与成因提出的一些风险控制策略，希望给从业人员一些有益的启示。

　　房地产企业财务风险主要类型

　　企业财务投资风险。房地产企业与其他大部分企业相比，投资金额数量更为庞大，资金回收周期更漫长，而且在投资与回收过程中有很多不确定因素。房地产公司的投资，是要充分考虑建筑地段、土地性质、房产价位等综合因素，不论是哪一种因素出现变化，都会引发一系列反应，很可能会为企业投资带来潜在风险。

　　目前，国家对房地产行业的调控力度较大，房地产行业整体经营环境出现了重大变化，企业投入资金比预期目标多的情况有所增加，有些企业甚至还会出现严重亏损。如果房地产企业在投资前没有做好充分的调研工作，面临的风险就会更大。

　　企业财务融资风险。房地产企业所有经济活动中，融筹资环节占据着重要位置，但同时此环节存在的财务风险也是比较大的。究其根源，主要在于大多数房地产企业都是通过银行贷款来进行融筹资的，具有较强的杠杆依赖性，所以很容易出现金融风险。其次，有些房地产企业在融资过程中无法适度把控融资金额，当企业的资金结构出现问题的时候也会引发财务风险。如今，国家已经出台了“三道红线”的相关政策，并对房地产企业进行集中贷款管理，房地产企业将会面临更大的财务风险。

　　企业财务现金流风险。许多房地产企业将投资和融筹资当做财务管理工作的重点，并没有对现金流的管理引起足够的重视，但其实现金流风险才是对房地产企业影响更加严重的风险类型。其原因有二：一是大部分房地产企业建设体系并不健全，并且相对比较落后，而且对资金的管控能力较差，当现金流不能充分支持企业的战略目标时，就会发生财务与业务等经营活动的部分脱节，进而影响到企业的发展;二是许多房地产企业虽然实行了现金流管理，但是并未准确预测到未来形势，再加上事中控制不足，事后才能获取和整合财务信息，那么整体活动就会存在滞后性，无法及时跟上形势，这也会让企业面临严重的财务风险。

　　企业财务负债风险。房地产企业提升可掌握资产占比的方法通常是进行负债操作，这种以负债换资本的方式能够将企业收益提升至最大化，这是许多大中小房地产企业常用的方法。但是获得高收益的同时，也会面临着巨大的风险，如果负债项目能够让企业获得预期内的效益，企业就能够在偿清债务后还能获得收益，最终实现良性发展。如果企业的负债项目收益效果不理想，将会为企业带来巨大的财务危机，严重的还可能影响到企业的生存。我国当前已经出台了“三道红线”的相关规定，一些企业仍然坚持传统的“以负债转换资本”经营方式，这种财务结构伴随着严重的负债风险。

　　房地产企业财务风险的主要成因

　　可行性分析不到位。房地产企业在开展项目前，必须对项目的各部分内容进行充分、全面的调研和分析，这样才能减少风险、提高效益。在实践中，很多房地产企业对项目可行性分析并不到位，尤其是在中小房地产企业中，可行性分析甚至会存在缺位现象。企业在没有获得全面资料和数据的情况下无法进行精准分析，财务风险的可能性大大提升。

　　此外，很多企业在投资时仅仅是凭借自身经验行事，这样也会给企业引发严重的财务风险。

　　融资渠道单一。我国大部分房地产融资渠道是银行贷款，存在严重的杠杆依赖性，在自筹资金方面严重缺乏自主性和创新性。虽然银行贷款能为企业提供庞大的资金数额，但是银行放贷周期较长、利息较多，房地产企业的融资成本也会随之大幅增加。如今，房地产企业的数量和规模仍然在不断上涨，抵押物价值越来越低，银行对企业的信任也随之降低。在银行对企业加大贷款限制力度时，房地产企业的财务风险也随之增加。

　　资本结构不合理。我国当前的市场竞争机制尚不够完善，缺乏有效的监管机制，由于大部分房地产企业过于看重资本总额，就容易忽略融资成本问题，财务遇到风险的概率也随之增加。此外，债务融资和股票融资也会大幅提升企业的债务成本，造成了企业资金结构不合理的问题。当企业风险抵御能力不足时，很容易引发生存危机。

　　房地产企业财务风险控制策略

　　加强对项目可行性的分析。房地产企业在开发项目过程中要优化投资方法，并且在投资前做好充分的调研工作，开发多种投资模式积极拓展相关类型业务，以此来避免房地产项目带来的风险。同时，房地产企业也要充分了解国家政策，以国家最新行业调控政策作为发展导向，这样才能确保今后的发展目标不会偏离行业发展形势。在此基础上，还要大力开发新业务，实现多元化发展，尽可能规避单一经营经发展模式带来的财务风险。

　　此外，做好项目的可行性分析工作也是一项重要的工作。房地产企业要在项目地建立专业分析部门定期对市场进行调研，及时掌握政策变动方向，明确市场动向，从而有效避免盲目投资，大大节省了资金成本。

　　在开展项目之前，首先要到项目现场对地址、环境、土地、人员流动等方面因素进行细致勘察，形成勘察结果报告提交上级部门，经过企业相关部门的专业分析后而进行决策。如果项目可行性较大，相关部门就要确定项目、制定投资计划，经过工程管理部门专业分析后预估出投资资金，最后进行汇总并递送财务审批。在审批通过后，就能生成可行性研究报告，以供管理层进行后期决策。

　　拓展新的融资渠道。房地产企业的融资渠道不能仅仅依靠银行贷款，这样会形成严重的杠杆依赖性，企业要积极拓展融资渠道，寻找新的融资方式，这样才能降低财务风险，为企业节省更多资金成本。房地产企业可以运用多种融资工具，灵活选择融资方式。除银行贷款外，产业基金、发行债券、信托项目融资等方式都是不错的选择。房地产企业要解决融资渠道单一的问题，采取多种方式组合的方法降低风险、提升效益，实现企业长久发展。

　　优化资本结构。房地产企业通过建立更加完善的制度、实现资本结构优化才能更有效地避免财务风险。在优化资本结构的过程中，可以从经营和销售两方面入手，拓宽资金渠道，增强资金的流动性，灵活选择投资方式，有效控制财务风险。此外，企业还要做好各项准备工作，制定相关的应对方案和措施，以免资金结构在优化过程中出现意外。同时，房地产企业在管理资金的过程中应当采取集中管理的方式，科学调配资金，确保有足够的资金用作现金流转。

　　企业可以在融资增量的情况下，通过动态监控的方式确保资金能够正常流转，并保障合理范围内的融资活动盘活企业内部资金。房地产企业要根据实际的项目计划来调配资金，尽可能缩短项目预售时间，让资金尽快回流，进而提升回流率。最后，房地产企业也要重视起营销创新工作，有效提升销售额，让交易产生的金额变成回款，加速资金回笼。

　　企业财务管理是房地产企业内部控制管理研究的重要课题之一，在新形势下，各房地产企业需要对财务风险问题引起足够的重视。企业财务风险的类型多样，其主要成因也包含了多个方面，因此房地产企业要更加关注这些问题。为了有效规避风险，企业要通过增强可行性分析、拓展新的融资渠道、优化资本结构等方法来筑起安全发展的护城河，这样企业才能提升整体竞争力，增加经济效益，实现长远发展的目标。

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