房产税的管理与申报 当引起企业关注

责任编辑：新商业 来源: 中国315防伪网 2024-11-03 13:39:40

　　文/向永康 新疆安永财税咨询事务所

　　部分企业在日常运营与资产管理中，倘若对房产税的申报与缴纳缺乏足够重视，很可能导致申报信息出错或是漏缴。这样的失误不单是违反了税收法律法规，还可能触发税务机关的严厉处罚，给企业带来不必要的损失。鉴于当前税收征管体系日趋规范，企业务必要对此类风险保持高度警觉。

　　有关房产税的具体法律规定及日常管理要点

　　若想了解房产的分类，具体可参考财税〔2009〕113号文件中第二十三条第二款《固定资产分类与代码》的代码，前两位为“02”的是房产，前两位为“03”则属于构筑物。事实上，区分房产与构筑物的目的在于知晓应税项目，并对会计核算与资产分类作出明确规范。为达成这一目的，主要可以参考新政发〔1986〕137号和《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)等法规和文件。针对房产税的日常管理，应当做到要点明确。具体内容如下：

　　征管税务机关。因为房产税属于财产税，所以房产税由房产所在地的税务机关征收。

　　纳税主体。按国发〔1986〕90号文件第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳”。

　　计税依据。按国发〔1986〕90号文件第三条规定，从价计征分情况计算扣减余值，因此其具体计税方法、规定便不同。

　　免纳房产税的房产。供热企业、政府、事业单位以及个人非营业用房等不征房产税。

　　计税原值变动。针对新建、改建等导致房产价值增加的情形，应从价值变动的次月起变动申报纳税。当房产账面价值因折旧而减少时，应纳税额计算的基础——账面值会相应地发生变化。但这一调整需要按国发〔1986〕90号文件的第六条规定，具体以账面价值减少50%和已提足折旧为标准。对房产的大规模修缮、改造与全面装修，若持续时间超过6个月的，可按财税地字〔1986〕第008号文件规定，向房产所在地的税务机关暂时申请免税。然而，在处理投资性房产时，由于会计准则不要求计提折旧，如何解决因实际应折旧未折旧的问题，税收法规并未作出明确规定，有些企业在进行会计核算时并未严格遵守会计制度和会计准则，则可能会多交房产税。

　　税率。依据国发〔1986〕90号文件第四条规定，房产税自1986年开征以来，其税率保持恒定，即从价税率为1.2%，从租税率为12%。从价计征可能会面临老旧房产历史账面价值偏低的问题，特别是对那些超过20年使用期限的房产，因其折旧可能已提足，存在无需交纳房产税的情况。因此，仅从价计征的税率及其依据的房产账面原值的计税方式来看，这一低税率规定的科学性稍显不足。

　　纳税义务发生时间。根据国税发〔2003〕89号文件规定，针对新建、购置存量等不同来源和用途的房产，其纳税时间确定如下：对于购置的新商业房，包括酒店、写字间以及其他商业性质的房产，均以实际交付使用为触发条件，自次月起计税;对于购置的存量房，即那些已经达到可使用状态的房产，无论购置后装修与否，均需在取得不动产证书后的次月开始计税。此外，对于持有房产的企业或个人，若将房产出租或出借的，同样需要从次月起计税。另一方面，房地产开发商所开发的商业用房与配套车位，在售出前作为产品存货，不纳入房产税的征收范围。然而，一旦这些房产被企业自行使用、出租或出借，则应按照规定缴纳房产税。

　　地下建筑的计税。原则上，对于已计容且能办理不动产证的，应按房产价值计税。根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定，用于工业、商业和其他用途的地下建筑，其应税原值的减除比例有所不同。对于独立建造的地下建筑，若符合房产定义，则需遵循财税〔2009〕128号文件的相关规定，按应征税款的50%征收土地使用税，并相应缴纳房产税。

　　免租使用房产的纳税。在现实生活中，有许多应税企业和个人免租使用其他企业的房产，依据财税〔2010〕121号文件，应由产权所有人根据房产原值来缴纳房产税。然而，部分产权所有人为减少税负，尽管实际收取了租金或通过其他形式进行了利益交换，仍选择以免租从价计证的方式按照房产原值计税，这种行为实际上构成了偷税，其后果非常严重。另外，针对现实中租赁期较长的承租人，出租方往往会给予一定的免租期。对这类情况，不应当适用财税〔2010〕21号文件的规定，而应当依据租赁期分摊租金计税。

　　罩棚房产税问题。《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》(财税〔2008〕123号)仅明确了加油站罩棚不属于房产范畴，因而不征收房产税。然而，对于物流企业、仓储企业中类似加装罩棚的建筑或房产，是否需要缴纳房产税则无规范性文件加以明确。之所以出现这个问题，主要是因为对房产的界定不清晰，税务机关对未列举的罩棚类建筑是否征税持谨慎态度。因此，作为应税企业，应当主动与税务机关沟通，并在会计核算上做好明确区分，以减少可能产生的误差和纠纷。

　　产权未办或未确定。在产权尚未办理或归属存在争议的情况下，尤其是在商品房产开发领域，由于种种原因未及时办理产权证明，往往容易导致税务纠纷。根据房产税的有关原则，本应由房屋产权所有人承担缴税责任。然而，国发〔1986〕90号文件第二条、国税函〔2002〕284号文件和国税函〔1998〕426号文件均针对不同情况，作出了明确规定，在产权不确定或存在争议时，应当由使用人负责缴纳。但使用人因各种原因未按时缴纳，进而引发与房产企业、税务机关之间的纠纷。在此情形下，房产企业等出售方是否已履行告知义务，以及以何种证据来证明纳税人应为使用人，就变得尤为重要。这要求无论是使用人还是房产企业，都应当引起重视。

　　错缴或漏缴房产税的责任归属

　　未缴或者少缴税款的，按《税收征收管理法》第五十二条规定，属税务机关责任的，不得加收滞纳金，属于纳税人失误的，不仅仅在三年或五年内面临追征的问题，并且需要缴纳滞纳金。

　　日常管理中，大多数企业都会因疏忽而产生不必要的税收成本和处罚。其中，尤为关键的是房产与构筑物区分不当的问题。企业未能仔细辨别房产与构筑物，并分别进行核算或计算，便导致了税务处理上的混乱。此外，未能精准确定应税交付与使用时间，是常见问题之一，这往往导致企业延迟申报，进而面临税务问题。在核算应税原值时，部分企业存在成本结转不正确的情况，这也直接影响了缴纳税款的准确性。同时，纳税人对税法理解存在偏差，或在出租时对相关条款的约定不明，都容易引发争议，并影响滞纳税金的申报。

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