张学凤：我深深懂得中国人的居住梦想

责任编辑：新商业来源: 中国315防伪网 2025-04-23 09:21:26

　　文/本刊记者侯耀晨

　　侨鑫集团地产事业部执行总裁张学凤，在房地产领域深耕27年。她操盘的侨鑫旗下房地产项目，如汇悦台、从都、汇景台等，皆是业界公认的标杆产品。她也是业内公认的“豪宅女王”。

　　不过，她更习惯用“好房子”来描述这些建筑作品，因为她深知，在中国人的审美观念里，奢华并非生活的终极追求，也不是她打造产品的目标。

　　27年的职业生涯，恰好与中国房地产行业的高速发展同步。张学凤见证了无数中国人的居住变迁：从拥有第一套公寓，到购置别墅;从单纯关注房子的面积、朝向、位置，到重视物业服务和社区氛围。同时，她也看到房地产市场不断变换着豪宅、顶豪、顶奢等概念，试图在激烈的市场竞争中占据高地。但在她眼中，很多这样的做法都偏离了核心。建造最好的房子，关键在于理解当下中国人心中理想的生活，契合由文化基因决定的居住梦想，精准捕捉在城市快速发展中人们内心的真正需求。

　　以未来视角雕琢当下住宅

　　汇悦台、从都、汇景台，每个项目的推出，张学凤似乎都在做着与市场风向“背道而驰”的事情。

　　汇悦台问世时，正值中国房地产高速发展阶段，各种建筑风格和家居设计元素被快速拼凑、组合，各大中心城市的建筑大量复制，然后仓促推向市场。张学凤回忆道：“当时市场需求旺盛，很多公司无暇深入研究产品，建设速度成为关键。广州不少设计师有中国香港从业经历，习惯按照香港市场要求设计，窗户分隔细碎，室内装修风格繁杂，还有些直接照搬欧洲小镇风格，试图用异域元素吸引客户。”

　　张学凤却有着不同的思考：单纯追求规模，会破坏城市风貌和生态环境，还会牺牲审美追求。香港与广州虽地理位置相近，但风格差异巨大。而且，当“南法”“北欧”等概念的新鲜感褪去，人们会发现这些房子并不能真正满足需求。房子不是快消品，它将成为城市的一部分，与环境不匹配的建筑会成为城市的“伤痛”。

　　侨鑫秉持的理念是打造能体现房子和地块原创性与独特价值的标杆项目。以汇悦台为例，它开创了多个行业先河：首次将写字楼玻璃幕墙应用于住宅建筑，实现大层高、大窗户的设计，带来开阔视野;在住宅内部以承重柱替代剪力墙，提升内部空间的通透感。

　　然而，20年前这些设计在公司内部遭遇诸多阻力。对于玻璃幕墙，有人认为其不符合广东传统观念，觉得“过于开敞不聚气”“会使室内温度升高”;用柱子代替剪力墙，则被认为“影响风水”。面对压力，张学凤带领团队反复测试。在他们看来，好房子要经得住时间考验，必须兼顾当下与未来。

　　珠江北岸是广州建城2000年来的核心商业区。汇悦台不仅临江，直面开阔的珠江水面，还位于新商业中心珠江新城的核心位置，独特的自然与人文景观为其突破传统条框提供了条件。事实证明，汇悦台的纯玻璃幕墙和通透内部格局，将秀丽的珠江山水与室内空间完美融合，无边框的户外景色呼应了水岸城市开放的心态，迅速改变了深宅大院式的审美，成为顶级住宅的典范。

　　从都推出时，市场上常见的别墅多为密度较高的城区近郊别墅，位于远郊的从都在位置上并不占优势。但张学凤坚信，从都地处北回归线上山水之间的区域优势，未来定会凸显。

　　“2020年疫情第一年，国内房地产营销活动显著放缓，从都却卖出了最多的别墅，当年销售额超6亿元，单方售价是周边同地段产品的4倍以上。”谈及这一特殊时期的营销佳绩，张学凤表示：“人们的居住需求从追求生活便利性、效率，逐渐转向追求环境品质。稀缺的自然资源能成就优质的房子，我只是比别人更早洞察到这个趋势。”

　　打造极致舒适的人居典范

　　侨鑫确立了城市标杆级别物业的产品标准，在服务细节上追求极致。每一套住宅交付前，张学凤都会带领团队仔细验收，哪怕装修面板上存在细微的色差都不会放过，不符合严苛标准的地方都会贴上标签，并记录在验收手册中，方便工程人员后续整改。

　　在张学凤看来，房地产商销售的不仅是房子本身，还有更多附加价值。在城市核心区域的汇悦台，周边住宅都在追求规模、提高密度，侨鑫却打造了阅读廊、画廊、溶洞以及室内篮球场、泳池等配套设施。同时，侨鑫为业主精心规划三种社区“动线”，司机可直接将业主送至楼下落客区。

　　侨鑫与国际知名团队合作，并且十分注重本土化应用的特殊性。张学凤常将自己定位为产品经理，她把产品定义为极致舒适的生活，而非极致奢华的房子。

　　这样的理念取得了显著成效。2016年，广州周边房子售价达3.5万元/平方米的行业高位时，汇悦台却卖出了20万元/平方米的高价，数倍于当时的行业纪录。汇悦台凭借率先定义高端住宅的全新形态和服务，成为区域价值的代表作。

　　汇悦台成为顶级住宅标杆后，侨鑫推出从都国际庄园。从都国际庄园是一个高端品牌物业联合体，涵盖从都国际庄园酒店、从都高尔夫球汇、从都国际生命健康管理中心、从都博物馆和销售别墅等项目，其服务范畴远远超出普通房地产为客户提供生活配套的范围，全方位提升了生活品质。

　　汇悦台和从都聚焦财富人群的生活体验，而汇景台推出时，则更强调“再造故乡”的家庭社区概念。在经济高速发展、人口频繁迁移的背景下，汇景台旨在为客户打造充满故乡感、能与亲友长久共处的家园。

　　汇景台是侨鑫汇景新城的最后一个组团，它的建成标志着汇景新城这座历经20年依然璀璨的“城中之城”社区布局全面完成。选择汇景台，就意味着拥有成熟的社区配套。这里有两公里的景观中轴带、高尔夫球场、优美的湖光山色，还有丰富的人文资源，如三所大学附属医院(包括中医院)、汇景新城国际双语幼儿园、汇景实验学校等优质教育资源，以及完善的商业配套。

　　张学凤认为，打造极致舒适的居住体验，除了需要时间的沉淀和对生活的细致观察，科技创新也至关重要。汇景台是广州首个引入“恒适”科技系统的住宅项目，该系统能让室内各个角度的温度、湿度、空气质量始终保持在舒适区间，没有噪声干扰，也没有冷风直吹的风口，为每个家庭营造独立的舒适小气候。这在一定程度上减少了人们在选择居住之地时对气候差异的顾虑，让人们仿佛每天都生活在故乡最舒适的季节里，充分展现了科技给人居带来的巨大变革。

　　人文引领，推动中国式社区文化建设

　　自汇悦台推出以来，侨鑫的物业一直深受城市精英人群的青睐。张学凤认为，侨鑫不仅是向客户销售房子，更是与他们共建中国式社区，共同推动城市居住文明的发展。

　　“好房子是高品质的产品和生活方式的结合。”张学凤在接受采访时表示，“单纯的高价格并不等同于豪宅，真正的高端物业应在未来20年、50年甚至更久，成为一座城市的标志性建筑。”

　　如今，身为地产事业部执行总裁的张学凤全面负责侨鑫集团高净值客户关系管理工作。她将侨鑫—汇悦台的开发和经营理念融入侨鑫国际金融中心、从都国际庄园酒店、从都高尔夫球汇、从都国际生命健康管理中心等综合业态中。

　　例如，侨鑫国际金融中心是在广州市最早获得LEED全球环保认证的项目之一，率先在高层写字楼设立阳台，并且首家实现地板载荷400公斤/平方米(业内之前大多为200公斤/平方米)。这些创新举措旨在让都市生活有更多亲近大自然的空间。

　　“回顾与高净值客户的关系，我发现多年来我们服务的是同一群人。”张学凤感慨道，“在侨鑫写字楼开公司的企业家，也是从都国际庄园酒店的客户、从都高尔夫球汇和从都国际生命健康管理中心的会员，同时还是侨鑫—汇悦台的业主。”

　　这种陪伴业主全生命周期的服务和成长经历，让张学凤练就了洞察业主和客户深层需求、把握共情点并解决问题的能力。

　　从都国际酒店定位高端，秉持不宣传、不主动推销的服务原则，这使得酒店在运营初期面临困境：开房率极低。张学凤接手后，通过与大客户洽谈年度合作、与高尔夫会籍建立权益共享等经营手段，成功让酒店开房率从个位数逐步提升至60%以上，取得了突破性业绩。

　　张学凤认为，城市精英人群既是自己的客户，也是城市最具创造力的群体。她不仅希望成为他们的置业顾问，更想为他们提供广阔的发展平台。

　　从都因主办“从都国际论坛”而闻名业界。该论坛每年邀请政要、工商界重要嘉宾出席，在业内外享有较高的品牌知名度和社会影响力。在张学凤看来，论坛不仅提升了城市的国际影响力，还为客户提供了国际交流的平台，这种巨大的附加值与精英人群的特殊需求相契合。从都不仅为业主提供了优质的居住空间，还创造了广阔的事业合作机会。

　　砥砺前行，引领行业发展潮流

　　目前，张学凤担任侨鑫集团地产事业部执行总裁。在此之前的27年职业生涯中，她曾在粤海地产、广州侨鑫房地产开发有限公司、星河湾集团等企业担任高管职务，如粤海地产副总经理、广州侨鑫房地产开发有限公司营销总监、星河湾集团副总裁等。

　　在这些关键岗位上的丰富历练，以及持续创造的卓越业绩，使张学凤逐步成长为房地产顶级物业操盘手，同时也见证了中国房地产业的蓬勃发展。

　　1993年推出的丽江花园，作为广州市最早的大型商品房社区之一，是城市新移民的重要落脚地。它率先引入业主自治机制，这在中国社区发展史上具有重要象征意义，被视为中国社区自治梦想的初步实现。当时的丽江花园，不仅是一个住宅小区，更是广州的著名文化地标。作为开发商代表，张学凤积极与业主共同探索自治之路，推动社区杂志《采风报》发行以及社区市集、社区文化节、社区运动会的组织，助力社区自治走向正规化。1997年，丽江花园荣获全球人居领域最高规格的奖项——联合国最佳人居环境奖。

　　丽江花园的成功经验让张学凤深刻认识到，社区是连接人与城市生活的重要纽带，建设滋养幸福的社区才是建设房子的最终目标。

　　2013年，张学凤担任星河湾副总裁。当时，全国多个城市房地产市场销售业绩不佳，她果断调整各地分公司的项目与产品结构，提出“第一居所”战略，推出“微豪宅”发展理念。同时，赞助“胡润富豪榜发布会”，并借助该发布会及相关媒体传播活动，重新诠释高净值人群的圈层生活。

　　到2015年7月离任时，张学凤带领星河湾营销团队在上海、广州等一线城市取得了优异的销售成绩。其中，上海星河湾二期在2015年4月成为上海豪宅成交金额与套数双料销冠;广州星河湾半岛蝉联2015年第一季度广州豪宅销冠。在二线城市，张学凤团队同样表现出色，太原、沈阳星河湾分别荣膺当地豪宅销售冠军;青岛和西安的新项目开盘即刷新当地豪宅开盘销售纪录。

　　这些傲人的业绩不仅助力星河湾重返地产百强榜，更重要的是，让高端商品房从高速发展的房地产市场中脱颖而出，成为一个全新的细分赛道，引发了市场的连锁反应。房地产行业从单纯追求数量，转向从城市发展的角度思考住宅建设，推动部分企业以更超前的理念打造优质住宅，引领城市文明发展逐渐成为行业共识。

　　如今，领衔侨鑫的张学凤依旧致力于践行集团的使命：围绕城市财富高层人群的核心需求，为业主提供全生命周期的服务，将先进的生活理念深度融入业主生活。

　　“近年来，高净值人群呈现年轻化趋势，国际化资产配置成为新选择，新贵阶层逐渐成为新型主力买家。这部分‘新兴富豪’平均年龄38岁，多数有海外留学背景，具备硕士以上或EMBA学历。”谈及对这一群体的深度服务和产品规划，张学凤表示，侨鑫一直致力于提升国内企业家的生活质量，将国际先进生活方式引入中国，同时把中国优秀文化推向世界。未来，她所在的团队将继续打造具有深厚文化底蕴、有收藏价值、经得起时间考验的作品，以卓越的产品和优质的服务立足市场。

　　侨鑫提出“打造中国最好的房子”的理念，旗下住宅价格往往是同地段产品的几倍甚至十几倍。2024年汇景台推出，近70%的成交额来自侨鑫老客户的复购，侨鑫全线产品内部复购率高达50%。这表明，作为高端地产品牌，在近30年的运营中，侨鑫赢得了客户极高的满意度。

　　凭借在业内的专业成就和广泛影响力，张学凤先后荣获“第四届房地产家居口碑榜建设美丽中国·魅力人物奖”“2016年度侨鑫集团董事长特别奖”“CIHAF2018中国房地产年度百杰”“2024中国房地产年度影响力人物”等众多荣誉。

　　2024年年底，已上市10余年的汇悦台以单价近37万元/平方米、总价4.61亿元售出顶层复式单位。这一总价不仅刷新了汇悦台2021年创造的超3亿元的单套总价纪录，亦再次刷新了中国内地单套住宅售价新高，打破了广州房价的天花板，更被视为疫情之后经济回暖的积极信号。

　　在张学凤看来，这样的成绩证明了房地产市场价值的回归。20多年来坚守“打造最好的房子”的市场定位，让商品住宅成为城市文明的重要组成部分，建造房子的过程，也是一个帮助别人筑造梦想的过程，这也是她最为自豪的事情。

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